Dừng tách thửa chặn sốt đất: Chỉ là giải pháp tạm thời

Trước tình trạng “sốt đất” quay trở lại, nhiều địa phương đã “ra tay” ngăn chặn bằng biện pháp đầu tiên là tạm dừng phân lô, tách thửa đất, nhưng đây chưa phải là giải pháp tối ưu

Trao đổi với Diễn đàn Doanh nghiệp, luật sư Nguyễn Thanh Hà – Chủ tịch Công ty Luật SBLaw cho rằng cần chế tài quản lý nghiêm khắc về phân lô bán nền thay vì cấm đoán.

Kẽ hở Luật Đất đai

- Nhiều ý kiến cho rằng phân lô bán nền chính là "gốc rễ" của sốt đất, ở góc độ pháp lý, luật sư có ý kiến gì?

Phân lô tách thửa là hình thức chia ra thành nhiều lô đất có diện tích nhỏ khác nhau từ một lô đất có diện tích lớn, tùy thuộc vào mục đích của người làm thủ tục tách thửa sẽ tách thửa theo diện tích khác nhau nhưng phải đáp ứng được quy định về tách thửa của pháp luật. (Lưu ý phân lô tách thửa đất khác với phân lô đất nền dự án).

Ở góc độ pháp lý, các quy định về kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ còn nhiều bất cập, do đó vẫn còn hiện tượng các tổ chức, cá nhân không thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhưng đã mua bán các bất động sản có giá trị rất lớn, mua đi bán lại nhiều lần, một số trường hợp mua gom đất rồi phân lô đất để chuyển nhượng mà không thực hiện thủ tục đầu tư dự án.

Hiện, Nghị định số 02/2022/NĐ-CP ngày 6-1-2022 của Chính phủ vừa ban hành quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản, có hiệu lực từ ngày 1/3/2022 đã quy định buộc tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải đáp ứng các điều kiện: Phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc hợp tác xã.

Song, Nghị định trên quy định "Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên", mà chưa có định lượng cụ thể về "thường xuyên" hay "không thường xuyên".

Hơn nữa, việc tách thửa, phân lô bán nền có thể nhận thấy là một kiểu "lách luật". Điều 41, Nghị định 43/2013 của Chính phủ quy định rõ điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê thì "cá nhân người sử dụng đất không thực hiện việc phân lô bán nền, mà chỉ có những chủ đầu của các dự án xây dựng mới được thực hiện việc này".

- Việc các địa phương gần đây đã tạm dừng tách thửa đất có là giải pháp tối ưu không thưa luật sư?

Tạm dừng phân lô, tách thửa là đúng nhưng chỉ mang tính tạm thời nhằm hạn chế hiện tượng này diễn ra. Nếu không có quy định chi tiết thì vừa ảnh hưởng quyền lợi chính đáng tách thửa, xây dựng của người dân, vừa không kiểm soát nổi việc chủ đầu tư phân lô tùy tiện.

Dừng tách thửa chặn sốt đất: Chỉ là giải pháp tạm thời - Ảnh 2.

 

 

Luật đất đai hiện hành và văn bản hướng dẫn đang tạo ra cách hiểu khác nhau. Có tỉnh thì phải căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất, điều kiện cụ thể tại địa phương để ban hành quy định về điều kiện tách thửa và diện tích tối thiểu được tách thửa. Có tỉnh lại căn cứ vào điều kiện cụ thể tại địa phương.

Giải pháp căn cơ

- Theo luật sư, bài toán ngăn chặn phân lô bán nền tràn lan cần được "giải" như thế nào?

Bản chất của phân lô, bán nền nếu tuân thủ quy hoạch sẽ tăng thu ngân sách nhà nước và là điều kiện để cải thiện bộ mặt đô thị. Thay vì chúng ta xây dựng những dự án nhà manh mún, các cơ quan nhà nước có thể kiểm soát kiểu dáng, màu sắc, thống nhất cảnh quan.

Việc phân lô, bán nền có thể thực hiện được quy hoạch thiết kế bên ngoài, còn bên trong là dành riêng cho mỗi cá nhân. Nhà nước quy định chặt chẽ phân lô bán nền ở mỗi dự án nhưng phải đúng quy định của pháp luật.

Bên cạnh đó, trong quản lý đất đai cần chế tài quản lý nghiêm khắc thay vì cấm đoán. Nếu sai phạm, cần siết chặt quản lý để không dám vi phạm nữa. Đưa ra quy phạm chặt chẽ để điều chỉnh bằng quy phạm pháp luật là điều cần thiết.

Trên góc độ pháp lý, tôi có các đề xuất: Thứ nhất, cần hoàn thiện điều chỉnh các luật đặc biệt Luật đất đai, Luật kinh doanh BĐS quy định rõ cụ thể cho hình thức mua bán này.

Thứ hai, việc phân lô, bán nền cần dựa trên cơ sở có dự án, quy hoạch 1/500, có hạ tầng được cơ quan chuyên môn thẩm định.

Thứ ba, tăng cường áp dụng cơ chế phân lô bán nền cho những khu quy hoạch đất giãn dân ở nông thôn, hoặc kinh tế khó khăn. Áp dụng tăng cường điều kiện cho đối tượng tham gia mua bán đất nền.

Thứ tư, quản lý việc phân lô bán nền, tách thửa theo quy hoạch được duyệt cần có cơ chế kiểm soát, giám sát xem có đúng quyết định, quy hoạch.

- Xin cảm ơn chia sẻ của ông!

Các tin bài khác

Tháo gỡ vướng mắc về nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai

Thứ tư , 06-28-2023 10:24

Tại kỳ họp thứ 5, Quốc hội khóa XV, nhiều ý kiến quan tâm đến việc sửa đổi các quy định về kinh doanh nhà ở, công...

Khi nào dòng tiền quay lại bất động sản?

Thứ năm , 06-15-2023 08:41

Lãi suất đã hạ nhiệt, room tín dụng đã mở, nhưng dòng tiền vẫn chưa trở lại bất động sản, trong khi đây vốn là kênh...

Có nên bắt ‘đáy’ bất động sản lúc này?

Thứ năm , 06-15-2023 08:38

Thời gian gần đây, giá bất động sản điều chỉnh dần về mức hợp lý, nhiều khách mua vì thế có xu hướng chờ đợi để bắt đáy.

Nên mua chung cư đã qua sử dụng hay hàng mới?

Thứ ba , 08-09-2022 23:08

Trong bối cảnh nguồn cung mới tại Hà Nội ghi nhận ở mức thấp đã khiến người mua phải tìm kiến căn hộ ở thị trường thứ...

Thị trường bất động sản 6 tháng cuối năm 2022: Hồng hay xám

Chủ nhật , 07-17-2022 23:31

Phân khúc BĐS vẫn "dễ thở" là căn hộ đã bàn giao, có sổ. Thứ hai, những sản phẩm nhà phố trong trung tâm ở những TP...

Bất động sản hàng hiệu tại Việt Nam đang tăng trưởng ấn tượng

Chủ nhật , 07-17-2022 23:08

Việt Nam đang nổi lên như một thị trường bất động sản hàng hiệu tiềm năng của thế giới, thu hút nhiều thương hiệu...

Mua BĐS ven sông: lợi nhuận tốt nhưng cần lưu ý nhiều yếu tố

Thứ ba , 07-05-2022 21:49

Giới đầu tư BĐS thường có câu “đầu tư BĐS view sông thì không sợ lỗ”. Tuy nhiên trên thực tế, không phải sản phẩm nào...

Không thể bỏ lỡ

Tổng quan Dự án Vinhomes Ocean Park 3 The Crown Đại An Hưng Yên

Tổng quan Dự án Vinhomes Ocean Park 3 The Crown Đại An Hưng Yên

Vinhomes Ocean Park 3 The Crown là siêu dự án tổ hợp khu đô thị của tập đoàn Vingroup tại thành...

Hệ tiện ích đa dạng tại Arkadia Square, ParkCity Hanoi

Hệ tiện ích đa dạng tại Arkadia Square, ParkCity Hanoi

Arkadia Square có hệ thống tiện ích hoàn chỉnh, đáp ứng tối đa nhu cầu an cư, làm việc, giải trí,...

Liền kề Vinhomes Ocean Park 3 The Crown

Liền kề Vinhomes Ocean Park 3 The Crown

Nhà liền kề Vinhomes Ocean Park 3 – The Crown tọa lạc tại khu vực yên tĩnh nhất, được thiết kế...

Công Viên Aqua Bay Vinhomes Ocean Park 3 The Crown

Công Viên Aqua Bay Vinhomes Ocean Park 3 The Crown

Công viên Aqua Bay là công viên nước mini được chủ đầu tư Vinhomes xây dựng và phát triển trong...

Có nên mua phân khu Thời Đại Vinhomes Ocean Park 3 The Crown ngay thời điểm ra mắt không?

Có nên mua phân khu Thời Đại Vinhomes Ocean Park 3 The Crown ngay...

Phân khu Thời Đại Vinhomes Ocean Park 3 The Crown nằm trong giai đoạn mở bán đầu tiên của dự án....

Chính sách mua lại sau 5 năm có thực sự hấp dẫn tại Vinhomes Ocean Park 3

Chính sách mua lại sau 5 năm có thực sự hấp dẫn tại Vinhomes Ocean...

Chính sách mua lại sau 5 năm có thực sự hấp dẫn nhà đầu tư tại Vinhomes Ocean Park 3 là chính...

Đối tác của chúng tôi

Công ty cổ phần bất động sản Nhật Minh Land đã và đang là đối tác hàng đầu của những nhà phát triển bất động sản hàng đầu tại Việt Nam Vinhomes, FLC, Cenlands, Cenhomes...