Dự báo thị trường BĐS có thể hồi phục từ năm 2024, không còn sốt đất như vừa qua

Doanh nghiệp BĐS sắp “ngộp thở”

Suốt từ đầu năm 2022 đến hết quý 1/2023, thị trường BĐS luôn trong trạng thái “khát” nguồn cung, đặc biệt là nguồn cung nhà ở giá bình dân, phù hợp với khả năng tài chính của phần đông người dân.

Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng “nghèo nàn, kém hấp dẫn, thiếu hụt” là những từ chính xác để mô tả về thực trạng nguồn cung trong thời gian qua.

Cụ thể, quý 1/2023 nguồn cung ra thị trường đạt khoảng 25.000 sản phẩm, chủ yếu là hàng tồn kho từ các dự án mở bán trước đó. Thị trường thiếu vắng hẳn thông tin mở bán từ những dự án mới hoàn toàn.

Không chỉ thiếu nguồn cung, thị trường BĐS luôn trong trạng thái thiếu vắng khách hàng bởi sản phẩm nghèo nàn, phần lớn đến từ các dự án cũ; BĐS không đủ sức hấp dẫn với khách hàng; lãi suất tiền gửi cao, hấp dẫn, thu hút lượng tiền nhàn rỗi của khách hàng vào kênh ngân hàng; niềm tin vào thị trường BĐS của khách hàng ngày càng sụt giảm; khó khăn trong việc vay vốn mua BĐS; một lượng lớn khách hàng khó khăn về tài chính do tình hình kinh tế chung.

Ngoài ra, việc siết chặt tín dụng, đặc biệt áp dụng với BĐS và lãi suất cao khiến các doanh nghiệp không chịu được áp lực. Trước tình trạng đó, các doanh nghiệp đầu tư, phát triển BĐS đồng loạt lâm vào trạng thái “ngộp thở” trong thời gian dài. Như “người sắp chết đuối”, mặc dù đã cố gắng loại bỏ dần các yếu tố làm giảm sức nặng, nhưng thị trường BĐS vẫn không đủ sức để có thể ngoi lên.

“Động lực sống khiến các doanh nghiệp vẫn đang cố gắng “vùng vẫy, quẫy đạp” và sẵn sàng bấu víu vào bất cứ chiếc phao cứu sinh nào. Tuy nhiên, trong suốt thời gian kể từ đầu năm 2022, chính phủ đã tạo ra những chiếc phao để cứu thị trường và doanh nghiệp. Nhưng chúng vẫn chưa đến được với doanh nghiệp, giúp doanh nghiệp có thể bám vào, tạo đà ngoi lên mặt nước. Trong khi đó, sức chống đỡ của các doanh nghiệp có giới hạn, nếu không “ngoi lên” kịp thời, chắc chắn sẽ bước sang giai đoạn “sặc nước, ngừng thở” đồng loạt”, báo cáo nêu.

Không chỉ khó khăn từ tín dụng, thanh khoản, thị trường BĐS còn gặp khó khăn từ ách tắc pháp lý của các dự án.

TS Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS cho rằng khâu hoàn thiện hồ sơ, thủ tục chuẩn bị đầu tư các dự án BĐS có liên quan đến các luật, mà các luật lại có nhiều mâu thuẫn.

“Do mâu thuẫn với nhau, dẫn đến chuyện nếu làm đúng quy định của luật này thì sai quy định của luật nọ, các cơ quan thanh tra, kiểm tra khi rà soát thì họ phát hiện những sai phạm, rồi xử lý. Những người có trách nhiệm, đặc biệt là chính quyền địa phương liên đới, họ thấy rằng như vậy là sai và bị xử thì thôi không làm nữa. Những điều đó dẫn đến câu chuyện là họ dừng lại hết, không làm nữa. Đấy là nguyên nhân làm cho hàng nghìn dự án đang phải nằm chờ, chờ sự điều chỉnh, chờ các tháo gỡ, chờ những quy định mới, chờ luật mới”, ông Đính nêu.

Dù cho rằng thị trường vẫn còn nhiều khó khăn nhưng ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam cho rằng vẫn có nhu cầu thực đối với BĐS và các chính sách hỗ trợ thị trường vừa qua đã tạo ra cú hích cho thị trường. Do đó, ông Tuấn đánh giá thời điểm khó khăn nhất của thị trường đã qua và nguồn cung lẫn lượng quan tâm BĐS đã khả quan hơn ngay đầu tháng 5.

Thị trường có thể hồi phục vào năm tới

Chuyên gia kinh tế, TS Lê Bá Chí Nhân cho rằng thị trường BĐS không thể phục hồi trong một sớm một chiều, phải cần thời gian.

Ông Nhân dự đoán nếu các chính sách tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS, trái phiếu doanh nghiệp… được triển khai mạnh mẽ, hiệu quả thì có thể sang năm 2024, thị trường sẽ dần dần ổn định và từng bước phục hồi. Còn trong quý 2 và 3 năm nay, thị trường chắc chắn chưa thể khởi sắc bởi còn rất nhiều khó khăn bủa vây, đặc biệt là một lượng lớn trái phiếu doanh nghiệp đang chuẩn bị đáo hạn.

Tuy nhiên, ông Nhân cũng lưu ý rằng thị trường BĐS trong thời gian qua phát triển một cách mất cân đối và nặng nề về đầu cơ. Do đó, việc thị trường BĐS lâm vào khủng hoảng cũng là cơ hội để các nhà đầu tư nhìn nhận lại, rút ra bài học khi tham gia thị trường.

TS Đinh Thế Hiển cho rằng chính phủ phải gỡ nút thắt cho thị trường BĐS vì đó là ngành kinh tế lớn, ảnh hưởng đến nhiều lĩnh vực, liên quan tới hệ thống ngân hàng. Nếu BĐS tê liệt sẽ nguy hiểm cho hệ thống ngân hàng.

“Khi thị trường BĐS phát triển nóng (mua để chờ bán lại, đầu cơ kiếm lời, thậm chí lan tới vùng nông thôn, khiến đất nông nghiệp ở làng quê vẫn tăng giá), cho thấy thị trường cần phải được điều chỉnh. Chính phủ sẽ giữ để hệ thống ngân hàng không bị suy sụp bởi tác động của thị trường BĐS”, ông Hiển nêu.

Theo chuyên gia Hiển, nhiều người thắc mắc vì sao năm 2013, gói 60.000 tỉ có thể đi vào cuộc sống nhưng năm nay, gói 120.000 tỉ không đi vào cuộc sống, nguyên nhân là quy mô.

“Giai đoạn 2011, 2012, 2013, giá đất còn tiềm năng. Gói 60.000 tỉ lúc đó đi trực tiếp vào những dự án của thành phố, những dự án căn hộ… đi vào ngay sử dụng, nên giải ngân hợp lý. Còn gói 120.000 tỉ này có đi vào cuộc sống cũng không thể tạo dòng tiền mạnh như gói 50.000 tỉ, 60.000 tỉ của năm 2013. Thị trường của năm 2013 chỉ bằng 1/10 thị trường hiện nay”, ông Hiển nêu.

Theo ông Hiển, không thể đòi hỏi chính phủ hành động để cho thị trường này tăng mà cần ổn định hệ thống tài chính trước và một nhịp điều chỉnh về lãi suất.

“Chúng ta cần những nhà đầu tư chậm rãi hơn, bình tĩnh hơn cho một thị trường mới, có thể là đầu năm 2024. Nhìn nhận như vậy, thị trường bắt đầu đi theo quỹ đạo an toàn, bền vững, đúng như vai trò của thị trường bất động sản đối với mọi nền kinh tế các nước. Đó không phải là một thị trường siêu lợi nhuận, nhưng là một thị trường quy mô lớn và bền vững để góp phần cho các ngành nghề khác phát triển”, ông Hiển chia sẻ.

Bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam cho rằng thanh khoản thị trường vẫn còn rất chậm. Ở phân khúc nhà liền thổ, quý 1 có khoảng 42 căn phát sinh giao dịch, giảm 76% so với quý 4/2022 trước đó. Với phân khúc căn hộ, tổng giao dịch 1.300 căn, tăng 32%, có tín hiệu lạc quan. Tuy nhiên, tại thị trường Hà Nội, quý 1 gần như không có dự án mở bán đối với phân khúc nhà liền thổ, phân khúc căn hộ.

“Nhưng nếu chỉ nhìn thị trường BĐS chỉ là nhà ở thôi thì không khách quan, bởi BĐS bao gồm một số phân khúc khác để phục vụ cho nền kinh tế, ví dụ: phân khúc BĐS thương mại, phân khúc BĐS văn phòng, phân khúc BĐS công nghiệp và logistic, phân khúc BĐS về data center, lưu trữ dữ liệu... Những phân khúc này sôi động, nhu cầu cao”, bà Trang Bùi nói.

Theo bà Trang Bùi, trong quý 2, thị trường nhà ở vẫn còn trầm lắng. Thị trường, nhà đầu tư cần thời gian quan sát. Một trong những yếu tố tác động đến thanh khoản của thị trường hiện nay là lãi suất ngân hàng ở mức cao, lãi vay hơn 10%, lãi suất huy động ở quý 1, có thời điểm lên 9,7 - 10%. Do đó, nhiều người có tiền lại cân nhắc gửi ngân hàng, từ 6 tháng đến 1 năm.